Durante décadas, o Sul do Brasil foi apontado pelos levantamentos oficiais como a região que concentra as terras agrícolas mais valorizadas do país. Os números continuam confirmando essa tendência quando analisados por macrorregião. No entanto, uma avaliação mais detalhada do mercado revela uma realidade muito diferente: existe um corredor agrícola no interior de São Paulo onde o preço da terra supera, com ampla margem, a média registrada em qualquer estado da Região Sul.

A descoberta reforça uma mudança importante na dinâmica do mercado de imóveis rurais brasileiro. Mais do que comparar estados ou regiões, especialistas têm observado que o verdadeiro comportamento dos preços está concentrado em polos altamente produtivos, onde fatores como logística, infraestrutura e potencial agrícola impulsionam valores que impressionam até mesmo investidores experientes.

O resultado é um cenário em que determinados municípios paulistas registram algumas das terras mais caras do Brasil, ao mesmo tempo em que produtores começam a questionar se esses preços ainda refletem a realidade econômica da atividade agropecuária.

Atlas do Mercado de Terras mostra forte valorização no país

Dados do Atlas do Mercado de Terras 2025, elaborado com base em centenas de mercados regionais brasileiros, mostram que o hectare rural no Brasil atingiu um valor médio de R$ 22.951,94 em 2024, representando uma valorização de 28,36% em relação a 2022.

Quando os dados são organizados por grandes regiões, o ranking permanece relativamente conhecido:

• Região Sul: até R$ 112.040 por hectare;
• Região Sudeste: até R$ 100.820 por hectare;
• Centro-Oeste: em rápida valorização, impulsionado principalmente pelo agronegócio mato-grossense;
• Norte e Nordeste: crescimento acelerado em áreas do Matopiba, embora ainda abaixo das regiões líderes.

À primeira vista, os números sugerem que o Sul continua sendo o grande campeão da valorização fundiária brasileira. Entretanto, essa análise considera médias estaduais e regionais, o que acaba diluindo mercados extremamente valorizados dentro dessas mesmas regiões.

É justamente quando a análise passa do mapa nacional para o nível municipal que surgem os maiores destaques.

Interior paulista concentra alguns dos maiores valores do país

Dentro do Estado de São Paulo, alguns municípios apresentam valores muito acima da média nacional.

Entre eles, destacam-se Campinas e Franca, impulsionadas pela excelente infraestrutura, proximidade com grandes centros consumidores, logística eficiente e forte demanda por propriedades destinadas tanto à produção agropecuária quanto ao investimento patrimonial.

Ainda assim, existe uma região que consegue superar esses números.

Corredor entre Ribeirão Preto e Sertãozinho concentra os maiores preços do país

O verdadeiro epicentro das terras mais caras do Brasil está localizado na tradicional região canavieira da Mogiana.

Municípios como Ribeirão Preto, Sertãozinho, Bebedouro e Pitangueiras formam um dos mercados fundiários mais valorizados do país.

Atualmente, o valor pedido em algumas propriedades chega a aproximadamente R$ 700 mil por alqueire, o equivalente a cerca de R$ 290 mil por hectare.

Esse valor impressiona porque representa quase três vezes a média registrada para toda a Região Sul, considerada oficialmente a líder nacional em valorização da terra agrícola.

Em determinadas áreas com potencial para expansão urbana, loteamentos ou empreendimentos turísticos, já foram registrados negócios próximos de R$ 2 milhões por hectare, números normalmente associados a terrenos urbanos de alto padrão.

Infraestrutura e localização explicam parte da valorização

Especialistas apontam diversos fatores responsáveis por esse elevado preço da terra.

Entre eles estão:

• tradição agrícola consolidada;
• alta produtividade das lavouras;
• presença histórica da cadeia sucroenergética;
• logística privilegiada;
• proximidade de importantes rodovias;
• disponibilidade de mão de obra especializada;
• facilidade de acesso aos principais mercados consumidores.

Além disso, muitas propriedades deixaram de ser avaliadas apenas pelo potencial agrícola.

Hoje, investidores também enxergam valor em possíveis incorporações imobiliárias, expansão de condomínios, empreendimentos industriais e projetos turísticos.

Essa expectativa futura acaba adicionando um componente especulativo ao preço da terra.

Custos elevados pressionam a rentabilidade no campo

Apesar da forte valorização, parte do setor demonstra preocupação com a capacidade de a atividade agropecuária continuar sustentando esses preços.

Nos últimos anos, praticamente todos os custos da produção aumentaram significativamente.

Entre eles estão:

• diesel;
• fertilizantes;
• defensivos agrícolas;
• máquinas;
• implementos;
• mão de obra;
• fretes;
• manutenção.

Enquanto isso, commodities como soja, milho, cana-de-açúcar e pecuária continuam sujeitas aos ciclos internacionais de oferta e demanda.

Na prática, isso significa que a receita do produtor não cresceu na mesma velocidade em que os custos aumentaram.

Esse descompasso reduz a margem operacional e torna cada vez mais difícil justificar investimentos extremamente elevados na compra de terras.

Etanol de milho muda o mapa dos investimentos

Outro elemento importante dessa discussão é a rápida expansão da indústria de etanol de milho no Centro-Oeste brasileiro.

Durante muitos anos, São Paulo concentrou praticamente toda a liderança nacional na produção de etanol derivado da cana-de-açúcar.

Entretanto, essa realidade começou a mudar.

O milho de segunda safra, especialmente no Mato Grosso, passou a oferecer uma matéria-prima abundante para novas usinas, criando um modelo altamente competitivo.

Nos últimos anos, bilhões de reais foram investidos na construção e ampliação de unidades industriais voltadas ao processamento de milho para produção de etanol.

As projeções indicam que a oferta nacional de etanol de milho deverá crescer de 8,2 bilhões de litros na safra 2024/25 para aproximadamente 12,1 bilhões de litros em 2026/27, avanço próximo de 50%.

Esse movimento altera profundamente a geografia dos investimentos no setor sucroenergético.

Enquanto novas plantas industriais surgem no Centro-Oeste, especialistas avaliam que a construção de grandes usinas de cana em São Paulo tende a se tornar cada vez menos frequente.

DDG fortalece integração entre agricultura e pecuária

Outro diferencial competitivo do etanol de milho está no aproveitamento integral da matéria-prima.

Durante o processamento, além do combustível, é produzido o DDG (Dried Distillers Grains), um coproduto rico em proteína, fibras e energia.

Esse insumo passou a ocupar espaço importante na alimentação animal, substituindo parte do farelo de soja em sistemas intensivos de produção pecuária.

Na prática, uma usina de etanol de milho gera duas importantes fontes de receita: combustível renovável e alimentação para a pecuária, ampliando a competitividade econômica do investimento industrial.

Selic elevada amplia o desafio para novos investimentos

Outro ponto relevante envolve o atual cenário financeiro brasileiro.

Com a taxa Selic em 14,25% ao ano, aplicações financeiras de baixo risco oferecem rentabilidades bastante atrativas.

Sob essa perspectiva, um investidor que pretende adquirir um alqueire avaliado em R$ 700 mil precisa analisar cuidadosamente o retorno econômico esperado da propriedade.

Para que esse investimento faça sentido exclusivamente pela atividade agrícola, a geração anual de renda da terra precisa competir com alternativas financeiras de baixo risco.

Essa comparação tem levado produtores e investidores a refletirem sobre a sustentabilidade dos preços praticados em algumas regiões extremamente valorizadas.

Mercado continua aquecido, mas exige análises cada vez mais criteriosas

Mesmo diante desses desafios, o mercado brasileiro de terras continua aquecido.

A busca por ativos reais, a expansão do agronegócio, a segurança patrimonial e o histórico de valorização seguem atraindo investidores nacionais e internacionais.

Entretanto, especialistas alertam que o preço da terra não deve ser analisado apenas pelo histórico de valorização.

Aspectos como produtividade, qualidade do solo, disponibilidade hídrica, logística, acesso aos mercados, capacidade de geração de caixa e perspectivas econômicas da região tornam-se fatores essenciais para uma decisão segura.

A região formada por Ribeirão Preto, Sertãozinho, Bebedouro e Pitangueiras representa hoje um dos exemplos mais marcantes desse novo cenário. Com algumas das terras agrícolas mais valorizadas do Brasil, o mercado demonstra a força do agronegócio paulista, mas também evidencia que a sustentabilidade desses preços dependerá da evolução da rentabilidade da produção, do comportamento das commodities, dos custos agrícolas e do ambiente econômico nos próximos anos.

Fonte: Compre Rural